מה בודקים לפני רכישת דירה?

קניית דירה עבור מגורים או כהשקעה היא עסקה גדולה מאוד ולכן חשוב לבדוק היטב לפני שקונים כדי לוודא שלא תרכשו משהו שלא מתאים לכם, או שתשלמו כסף מיותר.

קניית דירה היא אחת ההחלטות המשמעותיות והחשובות שאדם עושה בחייו ולרוב מדובר בהשקעה גדולה מאוד שיש לה השלכות על שנים רבות קדימה. עד שתגיעו אל דירת החלומות ותשבו בספה שלכם ישנה דרך ארוכה לעשות, ערכנו עבורכם מדריך לרכישת דירה שתהווה מפת דרכים לרכישת הדירה.

מה מחיר הדירה

מחיר הדירה הוא אחד הנושאים שיש לבדוק מראש מה המחיר שלה לעומת גודל הדירה. אפשר לקנות דירה 5 חדרים רחוק מהמרכז במחיר של דירת חדר במרכז. כך שתבדקו מה הצרכים שלכם ומה התקציב שלכם. בדקו מה התקציב שלכם גם לאחר ההוצאות, תשלום עורך דין, מיסים, ועוד. אל תתפתו לקחת משכנתא גבוהה מעל היכולת שלכם מאחר שאתם עלולים להפסיד את הדירה אם לא תצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתא.

מה עושים? בודקים מהי היכולת הכלכלית שלכם להחזר חודשי בהתאם לזאת קובעים את גובה המשכנתא, בודקים כמה כסף יש לכם בצד ומה מחיר הדירה כולל כל ההוצאות מסביב, כגון: תשלום מדד אם הדירה מקבלן, חיבור חשמל, חיבור מים, עורך דין נדל"ן, שיפוץ הדירה במקרה של דירה יד שניה או הוספת מזגנים, רשתות וכדומה אם מדובר בדירה מקבלן.

בדיקה ראשונית של הדירה

בחרו מספר מקומות שתרצו לגור בהם והחלו לחפש דירות במקום. בדקו מה יש בסביבת המקום, למשל האם הבניין מעל קניון או חנויות למטה, בדקו כיווני אוויר שאתם מעדיפים, דירה לכוון דרום היא דירה חמה אבל אם הבניין גבוה וממוקם במקום פתוח כוון צפון יהיה קר מדי. .

בדקו מהו התכנון הפנימי של דיר הכמה כיווני אוויר, מצב הצנרת, רטיבויות בקיר או בתקרה, האם יש מספיק מזגנים וכדומה. ישנן דירות רבות יד שנייה שעם שינויים ניתן לעשות מהן דירת חלומות, להוריד קיר או להוסיף קיר. אל תסתפקו בבדיקת דירה אחת – בדקו כמה דירות. אם מצאתם דירה שמתאימה לכם באופן כללי בררו עוד על הדירה, השכנים, מיקום הבניין וכדומה טיפ קטן,הגיעו לאזור דירה בשעות שונות של היום ובדקו את חדר האשפה – מצבו יספר לכם גם על טיב השכנים בבניין.

קניית דירה מקבלן יכולה להיעשות על הנייר חשוב לבדוק ולשאול איך ייראה הפרויקט? כמה דירות יהיו בכל בניין? זמן ייקח עד להשלמת הפרויקט וכניסה לדירה?

בררו מיהו קבלן הבנייה עצמה ובררו על ההיסטוריה שלו ובדקו בניינים שבנה בעבר ואיך הם ניראים כיום. בדקו מי הבנק שמלווה אותו? מהו מועד האכלוס?

בדיקת הסביבה

בדקו את סביבת הבניין. בדקו אם אין מפגעים או מטרדים סביבתיים כגון מבנה של קניון צמוד לבניין שעלול לגרום לרעש לרעש ולמטרד של לכלוך מסביב, האם יש גנים בסביבה או גנים ציבוריים.

אם מדובר באזור חדש או שיש שטח אדמה שלא בנוי עליו בדקו בתוכניות המתאר העירוני והאזורי בוועד המקומית מה תכנון הפיתוח של המקום, לא תרצו לגלות יום אחד שצמח לכם מגדל מול העיניים שמסתיר את הנוף. את זה ניתן

בעלות קיימת על הדירה

בדירה חדשה חשוב לבדוק מי בעל הקרקע יש לבדוק זאת ברשם הקבלנים, קחו בחשבון שהקרקע יכולה להיות בבעלות גורם אחר עמו קשור הקבלן. – יש לוודא כי חברת הבנייה היא בעלת הקרקע (בטאבו, או בחכירה מהוונת ממנהל מקרקעי ישראל, או בחכירה לטווח של עשרות שנים). בידרה יד שנייה חשוב לבדוק  היטב מי בעלי הדירה או קרקע עליה נבנה הפרויקט; בקשו לראות תעודת זהות של מי שמוצג כבעלי הדירה ובדקו בטאבו  בנוסף, וודאו שאין חריגות בניה,עיקולים, או שעבודים על הדירה.

בדיקת משכנתא

רגע לפני שאתם חותמים על חוזה דירה בדקו בבנק שיש לכם אישור עקרוני לקבלת משכנתא ומה גובה המשכנתא שהבנק מאשר לכם. ניתן לעשות בדיקה עקרונית בכל אחד מהבנקים ואין זה מחייב שהמשכנתא תילקח ממנו. אפשר אולי כבר בשלב הזה להיפגש עם יועץ משכנתאות שימליץ לכם על תמהיל משכנתה שיתאים לכם. חשוב ללמוד על הנושא על מסלולים שונים, יתרונות וחסרונות של כל מסלול.

שוקי ג'אנה יועץ משכנתאות מציע כי כשאתם באים לבקש משכנתה, תמיד תבקשו יותר ממחיר הדירה, וזאת שיהיה לכם עודף כסף להוצאות לא מתוכננות.  ושלא יגיע הרגע בו תתקעו בלי כסף. עדיף לבקש יותר ולקחת לבסוף לקחת פחות, מאשר לבקש פחות ולקחת אחר כך עוד משכנתא, מה שגורר עוד עלויות של פתיחת תיק, שמאות וכדומה.

חוזה

רכישת דירה חשוב לעשות עם עורך דין מקרקעין או עורך דין נדל"ן, המתמחה בתחום הנדל"ן. שכר הטרחה של עורך הדין הוא לרוב בין 1% ל-2% ממחיר הדירה החוזי. בקשו טיוטת חוזה ותעבירו אותה לעורך הדין שלכם. יש שימליצו לכם לחתום על זיכרון דברים, כדאי להימנע מכוון שזיכרון דברים כמוהו כחוזה לכל דבר, וחתימה עליו מצמצמת את כושר המיקוח בעת החתימה על החוזה עצמו.

רכישת דירה חדשה מקבלן,  הקפידו שבחוזה יהיה את שרטוט הדירה, ושמצוין מחיר הדירה הסופי לאחר ההנחה ולאחר הוצאות פיתוח, בדקו שיש נספח המפרט גם את התשלומים הנוספים שיהיה על הקונה לשלם: מע"מ, חניה, דוד שמש, חיבור לחברת חשמל למים ולגז, הוצאות פיתוח הוצאות רישום הדירה בטאבו וכו'. חשוב לבדוק מהו סוג ההצמדה למחיר שתשלמו בסיום הבניה. בדרך כלל החוב שנותר מוצמד למדד תשומות הבנייה.  וודאו עם הקבלן מהו המועד למסירת המפתח לידיכם וקבלת פיצוי במידה ויש איחור, לרוב הקבלן ייקח חודשיים גרייס,  אבל אם הוא מאחר במסירה יותר מחודשיים, יש לדרוש פיצוי. הקפידו על המצאת ערבויות (ערבות בנקאית, ביטוח וכדומה) מצד המוכר, ובעיקר אם מדובר בחברת בנייה, כדי להגן על הכספים שתשלמו על חשבון הדירה.