דירה להשקעה או למגורים

לא פעם אומרים לנו שיש לרכוש נכס להשקעה, והחשש הוא להסתבך עם הלוואה גדולה שיכולה להוות עול, שדירות להשקעה הם רק לאנשים שיש להם כסף בצד והם אלו שיכולים לקנות דירה להשקעה. יחד עם זאת, תחום  הנדל"ן תמיד נמצא בעליה ולכן רכישה של דירה למגורים או להשקעה נחשבת להשקעה בטוחה, מחירי השכירות כל העת עולים ולכן כדאי לרכוש דירה בין אם למגורים או להשקעה.

דירה למגורים או דירה להשקעה

רונבנו רוכשים דירה ראשונה על מנת לגור בה, אנו רוצים שהדירה תהיה במיקום הכי טוב, שהדירה תהיה גדולה ומרווחת, ואנו מוכנים להטביע את עצמנו במשכנתא גדולה לשנים רבות מאוד. ולמעשה כך אנו שמים בפנינו את אחד המחסומים הגדול ביותר לרכוש נכסים בעתיד. ומה האופציה? רבים הבינו שרכישת דירה לא מחייבת שתהיה הדירה שנגור בה במיוחד שההון העצמי שלנו קטן, יותר ויותר אנשים שבוחרים לרכוש דירה קטנה להשקעה בעוד שהם גרים בשכירות. מתוך ראיה שמחיר המשכנתא אינו גבוה ובעתיד מכירת הדירה תניב עבורם רווח נאה, בנוסף הדירה מושכרת כך שרוב אם לא כל המשכנתא מכוסה על ידי הדיירים השוכרים.

איזה נכס כדאי לקנות דירה למגורים דירה להשקעה או משרד? לקנות דירה או לגור בשכירות? גם הניסיון לעשות סדר בנושא מעלה הרבה מאוד סימני שאלה, לצד כמה סימני קריאה פסקניים מעט יותר. בכל זאת, הנה כמה שאלות שמטרידות את כולנו וגם כמה תשובות.

האם זה זמן טוב לרכוש דירה?

זוהי תקופה ארוכה שאנו שומעים שאנשים יושבים על הגדר ונמנעים לקנות עכשיו דירה, מתוך הנחה שהמחירים ירדו בקרוב, שיש בועת נדל"ן שעלולה להתפוצץ בכל רגע, יהושע (שוקי) ג’אנה הוא עו”ד המתמחה במיסוי מקרקעין, רו”ח ושמאי מקרקעין מוסמך. ג’אנה נחשב ממובילי תחום מיסוי המקרקעין בארץ ובעלים של SJ פתרונות מיסוי חכמים לדבריו, לדבריו הסוגיה היא לא חדשה ולזאת מצטרפת עוד שאלה שמתלווה אליה בתדירות גבוה היא האם זה הזמן לבצע רכישה או מכירה של דירה'”.שוקי ג’אנה מסביר שאין תשובה גורפת ולמעשה אין זה חשוב מהם תנאי השוק, בדרך כלל אם מדובר בדירה ראשונה, דירה למגורים ולא דירה להשקעה, אזי שום חישובי כדאיות אינם עומדים בהכרח מול הצורך בדירה ועכשיו”.

שוקי ג'אנה מסביר, שההנחה היא ההנחה היא שרבים בוחרים לקנות דירה שהיא גדולה או יקרה מדי עבורם וזאת מבלי לקחת שיקולי דעת של כדאיות. בדירה למגורים, במיוחד במקרה שזו דירה ראשונה על פני שכירות, מאוד קשה להתנתק מהשיקול הרגשי ובמידה מסוימת של צדק. אז במקרה כזה, אם אין לכם דירה, יש באפשרותכם לרכוש דירה על פני תשלומי שכירות, סביר להניח שתבחרו באופציה הזו ללא קשר לתנאי השוק”. ללא שיקולי תשואה של הדירה או שיקולים אחרים שהייתם לקוחים בחשבון אם הייתם רוכשים דירה להשקעה. דירה להשקעה, הרי שהכדאיות, אם בכלל, ניקח בחשבון את התשואה השוטפת מהדירה – דמי השכירות וכן מעליית שוויה על פני השנים. וזאת גם תלוי במחיר המשכנתא שתצטרכו לשלם. לא כל עסקה כדאית וחשוב לבדוק את הכדאיות שלה לפני שרוכשים. ישנן דירות שהן לפני תמ"א 38 שהשקעה בהן יכולה להיות משתלמת.

“בעת רכישת דירה יש להתבונן על מחירי הדירות בשתי פרספקטיבות – האחת לטווח ארוך והשנייה לטווח קצר. בטווח הארוך ההיסטוריה מלמדת שמחירי הדירות עולים, כך למשל דירה שנרכשה בשנות השישים של המאה הקודמת, מחירה הריאלי כיום גבוה פי שלושה ויותר לעומת המחיר בו היא נרכשה.לטענתו של עו"ד שוקי ג’אנה, קיימת אמונה מושרשת בציבור כי מחירי הדירות עולים על פני השנים. זו אמונה נכונה ביסודה, אולם לא תמיד היא תהיה בתוקף, ואין ביטוח על כך. בנוסף, על פניו, נראה שוק הדירות תמיד נמצא בעליה אבל,  אבל בזכרון הלאומי הקצר, אנשים לא זוכרים ששוק מחירי הדירות סבל לא פעם גם מירידות מתמשכות, חלקן אף חריפות. כך למשל בתקופת המיתון הגדול בשנים 1965-1967, לאחר מלחמת יום הכיפורים 1974-1977, היו ירידות תלולות במחירי הדירות של עשרות אחוזים, ובשנים 1985-1987 שנות האינפלציה,גם היתה ירידת מחירים. נכון לשנים האחרונות, מחירי הדירות עולים על העת והממשלה מנסה למנוע זאת, בתכנית מחיר למשתכן אך ללא הצלחה . ובכל שנה נרשמות עליות מחירים אבל אין זה אומר שלא יכולים להיות ירידות מחירים".

מהי התשואה מדירה להשקעה?

התשואה המתקבלת מדירת להשקעה, היא מדמי השכירות, ומהמכירה של הדירה בעתיד. יש לקחת בחשבון שאמנם התשואה מהשכירות יכולה להגיע בדרך כלל בין 3.5% – 4.5% משווי הדירה. אבל יש לקחת בחשבון הוצאות שיש על הדירה כגון הוצאות לא צפויות, הוצאות תחזוקה של הדירה ובנוסף דירה להשקעה חייבים במס, והשכירות עצמה חייבת מס. בנוסף לא תמיד מוצאים מיד שוכר, כך שחודשים אלו אין רווח ויש לשלם תשלום ארנונה וועד בית בתקופה שבה אין שוכר, וכן תשלומים למתווך אם מבקשים את שרותיו. לכן ניתן לומר שכמעט בוודאות התשואה נטו קטנה ושכר הדירה המתקבל אינו בהכרח נשאר כולו בכיס”.