האם כדאי להשקיע בנכס בחו"ל?

מאמר מאת שוקי ג'אנה

לישראלים רבים שיש כסף בצד קורץ להשקיע בחו"ל, ההבנה כי בארץ רכישת דירה היא יקרה והשקעה בבורסה אמנם מניבה רווחים אבל עלולה גם להביא להפסדים, גילו את הפוטנציאל הרב שיש רבים ברכישת דירה מעבר לים, בין אם מדובר בקרואטיה, יוון או ארה"ב. רגע לפני שגם אתם קופצים על העסקה הכי טובה ששמעתם עליה חושב לבדוק מספר נושאים ולכן הכנו לכם רשימה קצרה מה בודקים לפני

יש אינספור חברות המציעות לכם להשקיע בנכס מניב בחו"ל, פרויקט דירות חדש שנבנה במזרח אירופה או לקנות בית במחיר רצפה ולשפץ אותו. בכל אחד מהעסקאות טמון פוטנציאל רב לרווח וחברות אלו אף מספרות לכם מה הפוטנציאל להרוויח, כי שיעור מספר ראשון בשיווק אומר אמרו למשקיע מה התוצאה שלו, וזה יביא להרמה גדולה יותר. כי כל אדם רוצה לראות את השוקה התחתונה, מה הרווח שלו מהעסקה. קחו בחשבון שבשיווק כמו בכל פרסומת קל למכור לנו אשליה ולכן חשוב ללמוד מספר נושאים לפני שאתם כבר רואים את השורה האחרונה עוד לפני ההשקעה. מטרת המאמר לא להניע אתכם לקנות או לא לקנות נכס בחו"ל אלא לנסות למזער סיכונים וקצת לפקוח לכם את העיניים איך למדוד מהי השקעה טובה או לא.

עד כמה אתם מכירים את המקום בו אתם מעוניינים לרכוש?

כולם מכירים אתל החבר שרכש בית בארה"ב ממש בזול והוא מקבל שכר דירה והבית כבר שווה כפול ממה שהוא קנה אותו. שאתם רוצים לרכוש בית בארה"ב או דירה בקרואטיה מה אתם יודעים על האזור של הנכס? החוקים המקומיים? המיסים? ובעיקר מה אתם יודעים על המקום שבו נמצאת הדירה. חשוב ללמוד כמה שיותר על המקום, האם הבית ממוקם בעיירה שוכחת אל שאין בה פוטנציאל להשכרה או שהארנונה מאוד יקרה באותה העיר. אם היו מציעים לכם לקנות דירה ממש זולה בירוחם, דימונה או באופקים, הייתם קופצים על המציאה? לא בטוח. בדקו על העיר בה אתם רוצים להשקיע , קראו באינטרנט על העי עצמה, על השכונה, חפשו כל מידע רלוונטי, מהו קצב גדילת האוכלוסייה, כמות הקרקעות הזמינות, עסקאות אחרונות שנסגרו במקום, והסוג של הקרקעות הזמינות וכדומה. עליכם לעשות עבודת בית משמעותית שבאמצעותה תכירו היטב את אזור ההשקעה שלכם.

עד כמה אתם רחוקים פיסית מהנכס שאתם רוצים לרכוש?

רכישת נכס בחו"ל אינה מסתכמת רק ברכישת הנכס, לעיתים יהיה צורך בשיפוץ של הנכס, הרי המחיר זול מאחר שהנכס לרוב ישן או לא מטופח מספיק,  יש מי שצריך להראות אותו למשכירים פוטנציאלים ולהשכיר אותו, לטפל בליקויים ועוד. האם תסכימו לקנות את הנכס מבלי להיות בו? כדאי מאד שתדעו כמה שעות טיסה מפרידות ביניכם ובין הנכס בו אתם רוצים להשקיע. כך שאם תצטרכו להגיע לנכס תוך כמה זמן זה ייקח לכם בפועל. מעבר לכך בדקו אם יש חברה שיכולה לטפל לכם בנושא השכרת ותחזוקת הדירה. לרוב החברה המציעה את הנכס היא זו שגם תטפל בו אבל כדאי לבדוק אם יש חברות נוספות המציעות תחזוקת נכסים באותו אזור ומה העמלה שלה בטיפול הנכס עבורכם. כך לא תהיו לקוחות שבויים ואם החברה לא נותנת לכם שירות טוב תוכלו לעבור לחברה אחרת.

האם תוכלו לקנות לבדכם?

באינטרנט יש חברות רבות המציעות לכם לרכוש נכס בחו"ל.  העבודה שלהם לרוב כוללת הכל החל מבחירת הנכסף תשלומים, עמלות ועוד. השאלה היא האם כדאי לעשות זאת לבד או לשלם עמלה ולעבור דרך אנשי מקצוע ? התשובה תלויי הרבות ביכולת שלכם לטוס לאותה מדינה, לבחון נכסים שונים, להכיר את המנטאליות של אותו המקום. לא פעם קל ופשוט יותר לבחור איש מקצוע שיעשה עבורכם את העבודה כגון עו"ד מקרקעין שמכיר את המשפט המקומי, שיעבור על החוזה וידע לכוון אתכם אל העסקה הטובה ביותר עבורכם. אתם יכולים לפנות לאנשי נדל"ן שביצעו עסקאות כאלו בחו"ל ושיכולים להציג לכם עסקאות שביצעו, עורך דין מקומי ושישקף לכם את המיסים שעליכם לשלם מבחינת החוק המקומי.

מה אתם יודעים על המס המקומי?

בכל רכישה  של נדל"ן אחד הנושאים החשובים והמהותיים, הוא כמובן כל מה שקשור למס הנלווה לרכישה או למכירה של נכס. יתכן שהנכס זול מאוד אבל המס שתצטרכו לשלם יהפוך את העסקה ללא משתלמת או שישנם תשלומים שונים במהלך השנה המקשים על תחזוקת הנכס. ככל שתדעו יותר על המס המקומי, ומה נדרש מכם, כך תוכלו להעריך יותר את כדאיות העסקה. עליכם לברר לא רק מה המדיניות המקומית הנדרשת בכל הקשור למס, אלא גם מה אומר החוק בישראל בכל הקשור להכנסות שתקבלו בעקבות הנכס בחו"ל והאם בכלל עליכם לדווח על העסקה. מומלץ להיעזר בשירותיו של עו"ד מקרקעין שידע לתת לכם את המענה השלם. על מנת שלא תעברו על החוק ושתקבלו את התמונה המלאה באשר לכדאיות העסקה בה אתם מתעניינים.