מי מנהל לכם את התמ"א?

פרויקטים של תמ"א 38 הפכו כדאיים יותר ויותר לבעלי דירות ישנות. ואנו עדים  לעלייה במספר ההסכמים הנחתמים לביצוע פרויקטים אלו. יחד עם גידול ההסכמים של פרויקטים תמ"א 38 אנו עדים להתמודדות חדשה של ייצוג דיירים הרוכשים דירות מקבלנים או יזמים של פרויקטים אלו.

ישנן חברות רבות שהינן חברות מאתרות, ובמקרים רבים הדיירים מוצאים עצמם מול החברות המארגנות ולא מול החברה שבונה את הפרויקט.

לחברות אלו ישנן תפקידים שונים וכל חברה ניגשת אל העבודה באופן אחר. אלו סוגי חברות פועלות בשוק? מהם ההבדלים בין החברות השונות? וכיצד הדיירים יכולים להבטיח שלא יפלו אל תוך הסכסוכים בין החברה המארגנת לחברה היזמית?

חברות יזמיות

חברות אלו חותמות הסכם מפורט ומחייב מול הדיירים והן הנושאות בכל העלויות, דואגות לכל האישורים ומעסיקות קבלנים לפי הצורך עד להשלמת הפרויקט.

חברות מארגנות

חברה מארגנת תפקידה לאתר בניינים בעל פוטנציאל לתמ"א 38 ולרתום את הדיירים לפרויקט. במקרים רבים הדיירים הם הפונים אל החברות המארגנות כאשר הם אינם  מצליחים לשכנע את כל בעלי הדירות להסכים לפרויקט או כשאין מי שייקח את המושכות לידיים וינהל את הפרויקט. החברות המארגנות נכנסות לתמונה, מסבירות על התהליך, משכנעות את המתלבטים ומסייעות בבחירות אנשי המקצוע וילוו את התהליך עד סופו. חברות אלו מקבלות את שכרן מהקבלן ולמעשה אינן לוקחות סיכון כלכלי פרט לזמן שהם השקיעו בפרויקט. לרוב שכרן עומד על כ- 3 % לערך ממכירת דירות הקבלן.

חברות סמי ייזמיות

חברה מעין יזמית בשונה מחברה מארגנת לוקחת צעד אחד נוסף את הפרויקט ולמעשה מאגדת את הדיירים בהסכם ראשוני. היא יוזמת את כל ההליכים והאישורים המקדימים לפרויקט על פי רוב עד לקבלת היתר הבניה. את שכרן יקבלו מהקבלן שלרוב יהיה סכום קבוע או מתקבולי מכירות הדירות.

לאחר מכן היא הפונה אל קבלן שיתקשר בהסכם נפרד מול הדיירים. היזם הוא המשלם את האגרות והוא הנושא בעלויות החיזוק, בונה על חשבונו ומוכר את הדירות החדשות.

קבלני חתימות

קבלני חתימות הוא השם המקובל לאותן חברות או יזמים פרטיים שתפקידם רק לאתר המבנים את המתאימים לביצוע תמ"א ולהחתים את הדיירים על ההסכם הראשוני, מטרת הסכם זה למנוע מהדיירים להתקשר עם חברות אחרות ומאפשר לקבלני החתימות להתקשר עם יזמים אחרים ולסחור בחתימות הדיירים תמורת כסף. קבלנים אלו אינם נושאים בעלויות או בסיכונים ולרוב אינם נוטלים חלק בפרויקט לאחר העברתו לחברה היזמית.

במי לבחור?

הבחירה באיזו חברה לבחור, מארגנת, יזמית או סמי יזמית תלויה רבות בדיירים של הבניין ובנכונותם לפעול למען הפרויקט. בבניינים מגובשים ומאורגנים ההעדפה היא לפנות לחברה יזמית. בבניינים שאין בהם יד שמניעה את הפרויקט מומלץ לפנות לחברה מארגנת שתקדם את הנושא עבורם.

בפניה לחברה מארגנת הדיירים מתבקשים לחתום על תקופת התחייבות להבטיח כי הדיירים לא יוכלו לפנות לחברות אחרות. ההסכם מחייב את החברה המארגנת לפעול לקידום הפרויקט מול הגורמים החיצוניים. על הדיירים להבטיח כי בהסכם מול החברה המארגנת ינקבו מועדים ברורים בכל שלב ושלב של הפרויקט ויש קבוע מועד סופי לחתימה מול יזם או קבלן לביצוע העבודה. מטרת ההסכם להבטיח כי במידה והפרויקט לא מתקדם הדיירים יהיו משוחררים מהתחייבותם לאחר המועד שנקבע ויוכלו לפנות לחברה אחרת. נושא נוסף שיש לשים עליו את הדעת בעת חתימת הסכם מול חברה מארגנת הוא שלדיירים יש שיקול דעת עצמאי בבחירת בעלי המקצוע בפרויקט, והחברה המארגנת אינה מפנה אותם לבעלי מקצוע המועדפים עליה או שהיא יכולה לפעול בניגוד עניינים.

המאמר באדיבות  עו"ד שוקי ג'אנה