שוקי ג'אנה

מקרקעין ועוד : פיצול שבח ופריסה – סלט דל מס

  שוקי ג'אנה, עו"ד, רו"ח  ושמאי מקרקעין

הופנתה אל שוקי ג'אנה , עו"ד ורו"ח בנושא פיצול שבח ופריסה, שאלה שהינה בעלת חשיבות לכל מי שמבצע עסקה במקרקעין וצריך לשלם מס שבח, להלן: אם בני זוג מחזיקים במשותף בנכס מקרקעין, נניח ולכל אחד יש חצי מהזכויות בנכס, האם בעת מכירת הנכס, לצורך חישוב שבח המקרקעין ניתן לפצל את השבח בין בני הזוג? כיצד זה מתבצע?

בהלכת ניר יוסף עמ"ה 6/97 נקבע ששבח מקרקעין אינו בגדר "הכנסה" על פי ההגדרה בפקודת מס הכנסה. המשמעות היא שבני זוג יכולים לבקש שהשבח שנוצר להם יחולק בין דווח המס של  האישה לדווח המס של הבעל, ואף לבצע פריסה בהתאם להוראות סעיף 48(ה) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963. פיצול השבח בין בני הזוג וגם פריסת השבח על פני כמה שנים במקום לדווח על כל השבח בשנה אחת ועל בן זוג אחד, מהווים כלים משמעותיים מאוד בעלי יכולת גדולה להפחתת מס שבח.

תנאי בסיסי לנ"ל הוא הגשת דוחות למס הכנסה.

ניתן לבקש את החישוב במשרדי מיסוי מקרקעין עת מגישים שומה עצמית למס שבח, או בהמשך בעת הדווח השנתי לפקיד השומה במס הכנסה. הואיל וכיום הדווח למיסוי מקרקעין הוא מקוון, הרי שאין צורך במילוי טפסים, אלא כל הדווח הוא באמצעות שידור במחשב – דווח מקוון שנעשה בד בבד עם חישוב השומה העצמית למס שבח.

פריסה מתאפשרת לשנים אחורה בהן הנכס היה בידי המוכרים ועד 4 שנים אחורה. המשמעות היא שניתן לפרוס את המס עבור שנת המס בה נמכר הנכס ועוד שלוש שנים אחורה, בהן היה הנכס בבעלות המוכר. באופן מקביל, יש להגיש דוחות מס הכנסה בגין אותן השנים.

בתאריך 27/5/2018 התפרסמה הנחיית רשות המיסים, ע"י סמנכ"לית בכירה לשומה וביקורת,  בגין תלונה על פיצול שבח מקרקעין בין בני זוג בשומת מס הכנסה. להלן לשון ההנחייה :

ישנם מקרים בהם בני זוג מעוניינים לערוך חישוב נפרד על הכנסתם משבח מקרקעין, כך שלכל אחד מבני הזוג ייוחס השבח בהתאם לחלקו בנכס הנמכר.   

עד עתה, כאשר הוגשה הצהרה למשרדי מיסוי מקרקעין בעת מכירת זכות במקרקעין על ידי בני זוג המוחזקת על ידם בחלקים שווים וכוללת שומה עצמית אחת משותפת, נערכה במשרדי מיסוי מקרקעין שומה אחת משותפת, ובוצע חישוב אחד של השבח והמס לתשלום.     

בני הזוג רשאים היו לבקש במסגרת הדו"ח השנתי שהגישו למס הכנסה, לפצל את השבח ביניהם ולחשב את המס המגיע מכל אחד מבני הזוג בנפרד. לצורך ביצוע החישוב המפוצל במס הכנסה, נדרש היה לבצע במשרדי מיסוי מקרקעין פיצול של השבח בין בני הזוג בהתאם לחלקם בנכס הנמכר, דבר שחייב פנייה של בני הזוג למשרד מיסוי מקרקעין האזורי לצורך עריכת שומה נפרדת לכל אחד מהם.  

במסגרת פעילות רשות המסים לשיפור השירות לציבור וייעול הליך מיצוי הזכויות בקרב הציבור, שונה תהליך פיצול השבח בין בני זוג, כך שבעת הגשת בקשה לפיצול השבח במסגרת הדוח השנתי למס הכנסה, יבוצע הפיצול ללא צורך בפניה למשרדי מיסוי מקרקעין.

 הטיפול בבקשה לפיצול –  בעת הגשת בקשה לפקיד השומה לפיצול שבח מקרקעין בין בני זוג, יפעלו המשרדים כדלקמן:  אם מדובר במכירת זכות במקרקעין שהוחזקה על ידי בני זוג בחלקים שווים, הרי שיש שומת שבח אחת משותפת במיסוי מקרקעין. במערכת המחשב של פקיד השומה יוצגו נתוני המכירה כשהם מחולקים באופן שווה בין בני הזוג.  משרדי השומה הונחו לפצל את העסקאות בהתאם לבקשת בני הזוג לפיצול השבח בחלקים שווים, ללא צורך בפניה למשרדי מיסוי מקרקעין.

יודגש, כי במקרה בו מבקשים בני הזוג לפצל את השבח, בעת הגשת הדוח השנתי למס הכנסה, עליהם לדווח גם על נספח רווח הון לכל אחד מבני הזוג (למרות שכאמור במיסוי מקרקעין יש שומת שבח אחת משותפת).  , אם מדובר במכירת זכות במקרקעין שהוחזקה על ידי בני זוג בחלקים שאינם שווים, משרדי מיסוי מקרקעין יבצעו פיצול של עסקת השבח בין בני הזוג בשתי שומות נפרדות, בהתאם לחלקו של כל אחד מבני הזוג.  המשמעות היא על כן, שבמקרים אלו, בעת הגשת הדוח השנתי למס הכנסה, על בני הזוג לדווח על שתי העסקאות בהתאם לחלוקה שבוצעה במשרדי מיסוי מקרקעין. ככל שמסיבה מסוימת לא בוצע פיצול כאמור במיסוי מקרקעין, יש לפנות למשרד מיסוי מקרקעין האזורי.  

שוקי ג'אנה ממליץ שכדאי מאוד להיות מודעים לאפשרויות אלו הואיל ויש בכוחן להפחית מאוד את תשלומי המיסים. אמנם לבצוע פריסה נדרשת מיומנות של בעל מקצוע בתחום, אך הדבר כדאי וחוסך תשלומי מיסים. כידוע ניתן לתקן שומות 3 שנים אחורה, לכן מומלץ לכל מי שמכר נכס מקרקעין וחוייב במס שבח, לפנות לבעל מקצוע ולבדוק האם ניתן לבצע חישוב מס מחדש ולקבל אולי החזרי מס.

אין באמור לעיל להוות חוות דעת, המלצה, ייעוץ או תחליף לייעוץ אישי. שוקי ג'אנה

ניתן לפנות בשאלות והערות למייל  : janashuki@gmail.com או לטל' 050-6209256

אתר אינטרנט : פתרונות מיסוי חכמים –  www.sj-smartax.com

מאמרים נוספים של עו"ד שוקי ג'אנה

"בראשית ברא" – מקרקעין ועוד

מושגי יסוד ועל עצם המיסוי בתחום מקרקעין. קרקע היא מוצר כמו כל מוצר אחר ויחד עם זאת היא מוצר ייחודי ומיוחד. בשונה ממוצרים אחרים שניתן לייצרם באופן זהה, הרי שקרקע לא כזאת. הקרקע נמצאת בכמות נתונה. האדם לא יכול לייצר עוד קרקע. לכל פיסת קרקע ייחודיות ומאפיינים משלה. ובהתאם לזאת החוקים לאותה קרקע. אפילו  ניקח שתי דירות  באותה קומה אשר זהות בגודלן, הרי שהן שונות במאפיינים שלהן –  כווני האויר, קומה וכו'. בנוסף, שלא כמו מוצר אחר. באופן פשטני, החוק מטיל מיסוי בעת רכישה או מכירה של מקרקעין. כאשר רוכשים מקרקעין מוטל מס רכישה ובעת המכירה מוטל מס שבח. מס הרכישה מוטל על הרוכש בעסקת מקרקעין, באחוז מסויים על שווי הרכישה, או על אותו המחיר עליו מסכימים המוכר והקונה בעסקה.

לקריאת המאמר

זהירות בדרכים- עסקאות מקרקעין ועוד

הפסד, רווח, ומס שבח 
כאשר אתם מפסידים כסף בעסקים ומרווחים מנדל"ן, האם המיסים מתקזזים?

חשיבות לקביעת יום המכירה בעסקאות נדל"ן

לקביעת יום המכירה , בין אם מדבור ברכישה של דירה להשקעה או קרקע, לעיתים חשיבות מכרעת בחישוב מס מקרקעין. למה אכפת מה יהיה יום המכירה – שיהיה כל יום בשבוע, או כל חודש אשר יהיה.
מסתבר שזה חשוב ולעיתים אף חשוב מאוד. על פי יום המכירה נקבע גובה מיסי המקרקעין – מס שבח ומס רכישה. הטבות ופטורים מהמיסוי שאינם מתאפשרים ואין זכאים להם היום, יתכן ונהייה זכאים להם מחר, או בעוד שבוע. לכן חשוב מאוד לדעת מה ההשלכות הצפויות ולפיהן לתכנן את יום המכירה/רכישה.
לקריאת המאמר, לחץ כאן>>
מאת רו"ח שוקי ג'אנה, פורסם לראשונה במקומון בירושלים

רכישת דירה לילדים- טעויות מס

הורים רבים מעוניינים לעזור לילדיהם ולקנות עבורם דירה. רצון זה של ההורים יכול לבוא לידי ביטוי בעת שהילדים מתחתנים, או אפילו בטרם יינשאו, הרצון שדירה שתהייה רשומה על שם הילדים.

דירה שתהווה קניין שלהם לכל דבר ועניין. לא אחת פעולתם של ההורים נובע גם מרצון לחסוך במס. כידוע מס הרכישה על דירת מגורים יחידה, נמוך בהרבה מאשר מס הרכישה על דירת מגורים נוספת.

לקריאת המאמר

האם הקורונה יוצרת מניעה לכבד הסכמים? 

שנת 2020 שנת קורונה שהיא לא פשוטה עבור עסקים רבים, שמצאו עצמם שוכרים מקום, ללא יכולת לעבוד. דבר שהביא רבים לא לעמוד בהסכמי שכירות שחתמו עליהם. מה לגבי כיבוד הסכמים בתקופה זו? האם ניתן שלא לשלם שכר דירה? האם הקורונה היא סיבה לדחיית התחייבויות?

לקריאת המאמר, לחץ כאן>>
מאת רו"ח, עו"ד שוקי ג'אנה

מי חייב בתשלום ארנונה- הבעלים או המשכיר?

ארנונה היא מס מוניציפלי המוטל על תושבי יישוב מסוים, למימון פעולתה של הרשות המקומית. הקריקטריונים העיקריים לגובה הארנונה הם: סוג השימוש בנכס -מגורים, מסחר, משרדים, תעשייה וכדומה, שטח הנכס שעליו היא מוטלת, מצבו הכלכלי של התושב ומיקומו של הנכס. . בעניין של עיריית יהוד מונוסון נ' פלד ואח', הובאה השאלה בפני בית משפט השלום בכפר סבא. באותו עניין תבעה עיריית יהוד את פלד בטענה שלא שולמו תשלומי ארנונה על פני שנים וחוב הארנונה טפח לסכום עצום שהעירייה תובעת אותו לקופתה.

המשך קריאת המאמר